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Sortir l’immobilier d’une Sté IS

Sortir l’immobilier !!! Pour quelles raisons et comment pratiquer ??

Nous allons aborder ci-dessous

  • 2 cas de détention : Au sein de la Sté d’exploitation et au sein d’une SCI extérieure
  • 4 modalités pratiques de sortie de l’immobilier avec impact pour la Sté et pour le bénéficiaire

1er cas : Vous détenez l’immobilier au sein de votre Sté d’exploitation

Plusieurs origines possibles : historiquement ou vous aviez besoin des moyens de la Sté pour réaliser l’acquisition ou vous aviez eu recours à un CBI subventionné et vous deviez acheter par la Sté,..

> Vous avez probablement intérêt à sortir l’immobilier de votre Sté

car il ne génère peu ou pas d”amortissement et d’intérêts

car il est générateur de plus value latente dont la Sté pourrait bénéficier si elle le vendait

car il alourdit le bilan et donc les ratios d’analyse des prêteurs et peut vous affecter votre capacité d’endettement

car lorsque vous souhaiterez transmettre ou céder votre Sté, le prix global risque d’être une contrainte : parce que vous ne pourrez pas répartir différents biens entre vos héritiers – parce que vous présenterez un prix de vente global plus élevé à un acquéreur

2ème cas : Vous détenez l’immobilier au sein d’une SCI IS

Avec des associés qui peuvent être vous-même avec des membres de votre famille mais aussi la Sté d’exploitation elle même, une holding voire un peu un mix de cela.

La nécessité de sortir l’actif de la Sté est moindre mais elle représente des enjeux financiers, fiscaux et patrimoniaux pour les associés qui ont des objectifs différents.

Voyons désormais quelques modalités de sortie de cet immobilier

  1. Attribution de l’immeuble sous forme de dividendes
    • Chaque associé va devoir percevoir un dividende donc si vous n’êtes pas ultra majoritaire, cette option va obliger la Sté à distribuer des dividendes donc utiliser sa trésorerie pour l’ensemble des associés
    • L’associé qui perçoit l’immeuble à titre de dividende est soumis aux règles classiques c’est à dire la déclaration dans ses revenus de ces dividendes après un abattement de 40 %.
      • Exemple : valeur de l’immeuble 1000
      • Dividendes imposables : 600
      • Prélèvements sociaux de 15,5 % sur la PV brute : 155
      • Coût fiscal de l’appropriation de l’immeuble (TMI 45%) : (600*45%)+155 = 425
      • Il faudra par ailleurs que l’associé bénéficiaire ait les moyens directs de payer les prélèvements sociaux
    • Avantage : simplicité
    • Inconvénients principaux : coût notamment si associés multiples
    • Conseil ARAK Finance : Prévoir un investissement qui permette de générer des charges déductibles du revenu à hauteur des dividendes encaissés ainsi uniquement les Prélèvements sociaux seront dus.
  2. Attribution de l’immeuble à l’occasion d’une réduction de capital
    • Procéder à une réduction de capital doit avoir un objectif économique, organisationnel, de transmission,…. et absolument pas avoir un but exclusivement fiscal ce qui pourrait être considéré comme un abus de droit répréhensible
    • Sur le plan fiscal, le traitement est par contre bien différent des dividendes puisque vous êtes soumis au régime des plus values sur cession de valeurs mobilières
    • Si vous détenez depuis plus de 8 ans ces titres, vous pourrez bénéficier d’un abattement standard de 65 % ou d’un abattement renforcé de 85 %
      • Exemple identique : valeur de l’immeuble 1000 = valeur des titres remboursés 1000
      • Valeur d’origine des titres : 100
      • Plus value sur cession de titres : 900
      • Abattement de 85 % soit (900*0,15) soit 135 imposable
      • Coût fiscal de l’appropriation de l’immeuble (135*45%) +  (900*15,5%) = 200,25
    • Avantages : moindre coût, opération qui ne peut concerner qu’un associé
    • Inconvénients : Intérêt pour l’entreprise à démontrer par rapport à la rentabilité de l’actif cédé
    • Conseil ARAK Finance : Idem que pour les dividendes + réflexion détaillée sur la composition du capital futur + réflexion sur donations préalables des titres
  3. Cession en pleine propriété
    • La cession du bien par la Sté va entrainer une plus value imposable et dégager du cash.
    • Le fait qu’il s’agisse d’un bien utilisé par la Sté elle même ou loué à un tiers aura un impact financier différent à étudier
    • Côté acquéreur, il s’agira d’un achat classique avec 2 contraintes essentielles
      • Exemple identique : valeur de l’immeuble : 1000
      • Les droits de mutation (70) et de garantie (4)
      • L’équilibre financier entre le remboursement d’un crédit et le loyer à percevoir sachant que vous ne pouvez pas fixer ni le prix de vente de façon aléatoire ni le montant du loyer
      • Exemple identique : valeur de l’immeuble : 1000. Plus value : 900
      • IS à payer par la Sté : 900 * 33,33 % = 300
      • Frais d’acquisition acquéreur : 74
      • Crédit de 1 000 sur 15 ans à 2,5 % : 80 de remboursement annuel
      • Loyer de 8 % soit 80
      • Coût fiscal de l’appropriation de l’immeuble : 300 + 74 = 374
    • Avantages : 600 de cash pour la Sté. Constitution d’un patrimoine pour l’acquéreur, aucune contrainte juridique liée à la répartition du capital
    • Inconvénients : Apport personnel. Impact fiscal de l’achat en terme de revenus fonciers imposables
    • Conseil ARAK Finance : Compenser les revenus fonciers imposables + réflexion sur la composition de la structure emprunteuse (SCI familiale ??)
  4. Cession de la nue propriété
    • La cession de la nue propriété entraine de fait la création d’un usufruit temporaire au niveau de la Sté tout en imposant la plus value de cession.
    • Du cash pour la Sté lui permettant de réaliser des projets
    • L’objectif est clairement de faire basculer à terme le bien immobilier dans le patrimoine privé pour des raisons de revenus futurs, de transmission,…..
    • Le calcul de la valeur économique de l’usufruit dépend de plusieurs critères que sont la valeur du bien, les loyers perçus, la durée de cet usufruit,…..
    • L’acquéreur n’aura aucune contrepartie financière pour procéder à l’acquisition de cette nue propriété
      • Exemple identique : valeur de l’immeuble : 1000 dont 900 de plus value
      • Exemple d’une nue propriété de 50 % et d’un usufruit temporaire de 12 ans
      • IS sur PV de 450 : 450 * 33,33 % = 150
      • Droits sur acquisition (36) de la nue propriété + frais de garantie (2)
      • Financement de 500 sur 12 ans à 2,5 % : 48 de remboursement annuel
      • Coût fiscal de l’appropriation de l’immeuble : 150 + 38 = 188
    • Avantages : La Sté perçoit du cash sans contrepartie, le coût fiscal de transfert est moindre et surtout l’ensemble immobilier bascule dans le patrimoine personnel au bout de 12 ans.
    • Inconvénients : L’acquéreur ne perçoit aucun revenu pendant ces 12 années et doit disposer de revenus par ailleurs
    • Conseil ARAK Finance : Avoir recours à un emprunt sur mesure avec une phase In Finé de 12 ans transformable ensuite en amortissable + réflexion sur la structure emprunteuse au niveau de la composition du capital + réflexion sur impact ISF selon le mode de financement

Dans les exemples ci-dessus, il n’est pas tenu compte des coûts de traitement comptable voire juridique, des contraintes de réévaluation et d’expertise éventuelle, de l’imposition sur les revenus exceptionnels,..

> Il faut avoir à l’esprit que ce transfert de propriété immédiat ou à terme aura pour conséquence que les futurs propriétaires (bénéficiaire ou associés de la Sté bénéficiaire) ne seront peut être pas les mêmes que les précédents (associés de la Sté qui détient actuellement le bien)

Prenons l’exemple d’une Sté familiale composée de 3 frères dont 1 seul la dirige et donc assume le résultat et l’enrichissement de la Sté. Il pourrait vouloir conserver au sein de sa famille cet actif sans dépendre et le partager à terme avec ses frères (ou les héritiers de ses frères). Ou le contraire c’est à dire accroitre son pouvoir au sein de la Sté d’exploitation et donc trouver une solution de dédommagement de ses frères.

> Il y a donc là également un aspect Transmission et réorganisation de l’organigramme qui peut se joindre à l’optimisation patrimoniale, sans oublier l’ISF

> La sortie de l’immobilier se révèle souvent très intéressante sur le plan financier, fiscal et patrimonial.

 

Les solutions présentées ci-dessus ne sont pas exhaustives.

Cela nécessite une étude sur mesure et une approche individuelle des objectifs, tel que le pratique un Conseil de Famille